תכנון
ההתחדשות הבניינית נכנסת ואיתה אתגרים חדשים, כיצד מתמודדים איתם בשוק?
מגמת ההתחדשות העירונית שלטה בשנים האחרונות בתחום הנדל”ן בישראל. היא החייתה את המרקם העירוני, הוסיפה יחידות מגורים הנדרשות כל כך לפיתוח ונתנה מענה בהתמודדות עם משבר הדיור. מאחר שאנו לקראת סופה של תוכנית מתאר ארצית 38, או בשמה המוכר יותר תמ”א 38, ונכנסות, במקומה, התוכניות העירוניות להתחדשות בניינית יש לבחון אותן מבחינה מקצועית.
בדומה לתמ”א 38, גם התוכניות החדשות מאפשרות התחדשות עירונית של בניין יחיד בהוצאת היתר בנייה בלבד באישור הוועדה המקומית, וייחודה בכך שהיא מותאמת לצרכים הספציפיים של כל יישוב בהיבטי כלכלה, חברה, תכנון ותשתיות.
מטרות העל של התוכנית הבניינית הן לאפשר צמיחה באזורי ביקוש, לעודד את חידוש המרחב העירוני ולהגדיר את המרחב הציבורי בהתאם לגובה ונפח בנייה שנכונים לכל אזור. אלה יביאו לניצול הקרקע באופן יעיל יותר ובראייה תכנונית כוללת המשקללת גם את צורכי הציבור. במאמר זה בחרתי 4 פרוייקטים אותן חברת AVIV מנהלת עבור הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרויקטים מובילים בהתחדשות עירונית במסגרת התוכנית החדשה, לכל אחד מאפיינים עירוניים ייחודיים ופתרונות יצירתיים על מנת להתמודד עם האתגרים והאילוצים בשטח.
לוד
רובה של העיר לוד, כ-85% ממנה, כבר מתוכננים בתוכניות מפורטות של מתחמי פינוי בינוי, כך שהתוכנית הבניינית היא בגדר בשורה המשלימה את האזורים שלא נכללו בתוכניות אלו, וכעת יכולים להתחדש. התוכנית הבניינית מעניקה פתרון למגורים שלא נמצאים בתוך תוכניות קיימות ויוצרת שוויון הזדמנויות לכל התושבים בעיר תוך שמירה על איכויות המרקמים הקיימים וחיזוקם.
על אף שלוד מצויה בתהליך פיתוח וצמיחה מואץ, לעיר אין תוכנית כוללנית, וכעת, התוכנית החדשה נותנת מענה נקודתי הכולל הריסת מבנים ישנים ובנייה חדשה מועצמת.
תמ”א 38 לא הצליחה בלוד כלל, ולאורך השנים היו בה פרויקטים בודדים בלבד, שחלקם אף לא הושלמו. כעת, התוכנית תמנף הזדמנויות כגון צירים ראשיים, מוקדים עירוניים ומרחבים בעלי פוטנציאל לפיתוח מערכת תחבורה עתירת נוסעים, דוגמת רכבת קלה, מטרו ונתיבי תחבורה ציבורית.
באר שבע
תוכנית ההתחדשות הבניינית של באר שבע מתמקדת ביצירת מסגרת התחדשות עירונית לאזור הוותיק בעיר ובמתן מענה לצורכי חיזוק מבנים לרעידת אדמה. היא מהווה כלי מרכזי המשלים תהליכי התחדשות עירוניים נוספים המקודמים בעיר במסגרת מתחמי פינוי בינוי, ומייצרת פוטנציאל תכנוני של כ-17,100 יחידות דיור חדשות. זאת, לצד הגדרת גובה הבנייה הנכון למרחב הציבורי והסתכלות על פיתוח העיר כמטרופולין מוביל, התוכנית שומרת על תבנית הבנייה של באר שבע ומתייחסת לאיתור מתחמים להכנת תוכניות מפורטות.התוכנית כוללת 3 מסלולי התחדשות מהירים בהיתר: הריסה ובנייה מחדש; חיזוק ומיגון מבנים ותוספת בנייה בבניינים קיימים; וכן מיגון ותוספת בנייה בניינים קיימים. ייחודה הוא בכך שהיא מאפשרת תוספת ממ”דים בעיר שנמצאת תחת איום בטחוני בדירות שנבנו אחרי שנת 1984, כדי לעודד התחדשות ומיגון בבניינים בודדים אשר אינם נכללים במתחמי ההתחדשות הגדולים.
גם בבאר שבע תוכנית תמ”א 38 לא נחלה הצלחה רבה עד כה. מאחר ומצבם הפיזי של הבניינים שנבנו לפני 1980 בעיר הוותיקה רעוע, התוכנית הבניינית ממלאה את החלל שנוצר בבירת הנגב.
בני ברק
בני ברק היא עיר יוצאת דופן עם מאפייני אוכלוסייה ייחודיים. מדובר בעיר “עירונית” במלוא מובן המילה בזכות עירוב שימושים וצפיפות מרקמית שתורמים ליצירת סביבה אורבנית מאוד, תחבורה ציבורית ענפה וכן סגנון החיים החרדי שמייצר עיר הליכתית מאוד. יחד עם זאת, היא גם העיר הצפופה בישראל ויש בה מחסור משמעותי בפתרונות דיור. בני ברק משמשת כמוקד רוחני, חינוכי ומסחרי של החברה החרדית בכללותה, ולכן הביקוש לדיור בה עולה כל העת. אולם בתכנון שלה שלובות כמה מגבלות הלכתיות משמעותיות, כשהמרכזית בהן היא מגבלת גובה הבינוי בגלל הימנעות משימוש במעליות בשבת, היוצרת אתגר תכנוני בהגדלת היקף היחידות למגורים.
שלא כמו בערים אחרות בהן התוכנית הבניינית חלה בעיקרה על השכונות הוותיקות, בבני ברק הכוונה להחיל את ההתחדשות על העיר כולה.
רעננה
העיר רעננה היא אחד המקומות המבוקשים ביותר למגורים בישראל, המדד הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה גבוה בהרבה מהממוצע ולכן ההתחדשות העירונית בשטחה היא כדאית יחסית למימוש. התוכנית להתחדשות בניינית של העיר מוסיפה כ-14 אלף יחידות דיור במרכז הוותיק של רעננה והיא מחדשת לא רק את המבנים, אלא גם את המרחב הציבורי ואיכות החיים שהוא מאפשר, תוך התייחסות להולכי הרגל, נגישות במרחב, עצים ירוקים ומוסדות ציבור.
בשונה מתמ”א 38 שהתרכזה ברובה בתוספת בנייה על בניין ישן ופעלה בהצלחה בכמה עשרות פרויקטים בעיר, התוכנית הבניינית מעודדת הריסה ובנייה מחדש. בתהליך התכנון של התוכנית עלו שלושה אתגרים מרכזיים: גובה המבנים במרכז הוותיק, התמודדות עם היעדר רציפות במגרשים המיועדים לבינוי; וכן מתן מענה לצורכי ציבור במרקם עירוני קיים. ההתחדשות העירונית בתוך מרקם קיים מציבה קושי במימוש, שאליו מתווספות עוד פונקציות משמעותיות בתכנון כמו ציר רחוב אחוזה החוצה את המרכז הוותיק שהוא מיסודות העיר ואינו נכלל בתוכנית, וכן קו ותחנות המטרו המתוכננים לעתיד העיר להם צפויה להיות השפעה ניכרת על הליכי ההתחדשות.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!