תכנון
מתחם 3 – הליבה הכלכלית החדשה של מטרופולין חיפה
מהפך תכנוני ראשון מסוגו ממקם את מתחם 3 כעוגן תפקודי וכלכלי בלב המטרופולין המתחדש של הצפון
מפרץ חיפה, כפי שהוא מוכר בעשורים האחרונים, הפך לשם נרדף לתעשייה מזהמת, איכות חיים ירודה וקרקע מורכבת – תכנונית, סביבתית ומשפטית, ולמרות קונצנזוס רחב על הצורך בשינוי עמוק, המהפך הגדול התעכב. בסוף שנת 2024 אושרה תמ״א 75 – תכנית על למפרץ חיפה ביוזמת רמ״י ומנהל התכנון ובתיאום עם המנהלת לפיתוח מפרץ חיפה במשרד ראש הממשלה, האחראית על יישום החלטת הממשלה. התוכנית צפויה לייצר שינוי דרמטי עם פינוי התעשיות המזהמות, שיפור רשת הדרכים, הוספת מערכות להסעת המונים, פיתוח הפארק המטרופולני. התחזיות הן ששינוי בחלקה הצפוני של המדינה יסייע בהטיית מרכז הכובד מאזור גוש דן ותל אביב ויצור איזון רב יותר מבחינה כלכלית, תחבורתית וחברתית.
אבני היסוד של מימוש הפוטנציאל
התכנית מציעה מהלך מרחיק לכת הכולל הקמה של 102 אלף יחידות דיור, לצד 11 מיליון מ”ר לתעסוקה ולמסחר על גבי כ- כ־36 אלף דונם, בין צומת יגור למבואות המזרחיים של חיפה, ועד לקריית חיים וקריית אתא, כולל חלק משטחן. ראש מנהל התכנון, רפי אלמליח, הגדיר את היעד כ- “הפיכת האזור למוקד תפקודי אזורי שיניע את הכלכלה ויצמיח את המטרופולין כולו”.
מקור התמונה: מנהל התכנון
על מנת ליישם את מגה הפרויקט במלואו ולתרגם את החזון למטרופולין שוקק חיים ידרשו עשרות שנים וחלוקה של שטח התכנית לארבעה מתחמים:
מתחם 1 כולל את חוות המיכלים, מתחם האצטדיון, אזורי התחדשות עירונית בקריית חיים, פס הירק, יער ברנדס ואת חוף הים.
מתחם 2 מרוכז סביב ציר 772 – חלוצי התעשייה וכולל שטחי פיתוח בקריית אתא, אזורי תעשייה ומלאכה קיימים, אזור הר הגבס, דשנים וקרקעות הצפון.
מתחם 3 כולל את שטח בז”ן, חלק משדרות ההסתדרות ואזורי תעשייה ומלאכה קיימים.
מתחם 4 כולל את הפארק המטרופוליני, השטחים סביב מט”ש חיפה, תחילת שדרות ההסתדרות, מתחם נחל סעדיה וסביבות צומת יגור.
בשלב הראשון העיניים מופנות לפינוי המפעלים, הרחקת חומרים מסוכנים וזיהום המתקדמים לצד שקיפות וחיזוק האמון מצד הציבור.
מתחם 3 – הלב הפועם של התמ”א
מבין ארבעת המתחמים הכלולים בתמ”א 75 (שער המפרץ), מתחם 3 המנוהל על ידי חברת AVIV הוא המורכב והמשמעותי ביותר. הוא מתפרש על 5730 דונם וממוקם בעוגן התפקודי של המטרופולין וכולל שלושה תתי מתחמים כולל שטח בז”ן (תת מתחם 1- כ-2,300 דונם בהם גם מבנים לשימור), חוצות המפרץ (תת מתחם 2- כ-1,640 דונם בהם גם סדנאות אפרים ורכבת חוצות המפרץ), ואזור דיפו הרק”ל – תת מתחם 3 ובו 1,360 דונם כולל שטחים חקלאיים ומבני תעשייה קטנים בחלק הצפון מזרחי של המתחם.
על פי התכנון מיועד האזור להפוך לעוגן תפקודי וחדשני מטרופוליני בו אזור תעסוקה מתקדם, אזור תחבורתי עתידי (כולל תחנות ורצועות שמורות עבור המטרו) וציר אלכסוני ירוק בשטח של מאות דונמים לפארק מטרופוליני בסמוך לקישון.
שלא כמו שאר המתחמים – במתחם 3 לא מתוכננים מגורים, והוא יהווה לא רק את לב ליבה של התכנית אלא גם את הליבה הכלכלית של הצפון בכלל ושל המטרופולין בפרט. היקפי הבנייה לתעסוקה, מלאכה ותעשייה נקייה מלמדים על אזור שיכול ליצור ולייצר מנועי צמיחה ולהוות עוגן לפיתוח לאורך שנים.
חוצות המפרץ: שלב ראשון, הוכחת היתכנות
מתחם חוצות המפרץ הנמצא בחלקו המערבי של מתחם 3, מהווה הזדמנות ליישום ראשוני של התוכנית בטווח הקרוב. מדובר באזור בעל זמינות קרקע, תשתיות בסיס קיימות, ובעלי עניין ברורים – מה שמאפשר התחלה מיידית של תכנון מפורט וביצוע בפועל – מגרש אחר מגרש – בפרק זמן של 20 שנה לערך. במקביל לתחילת הפיתוח והבנייה במגרשים אלו ולאחר ביצוע תסקירי ההשפעה על הסביבה באזור בז”ן, האחרונים יהיו הבאים בתור. בשלב השלישי צפוי הפיתוח באזור קריית אתא המקושר לאזור בז”ן ולפיכך קידום הפיתוח והבנייה בו לא יכולים להתממש בשלב הראשון למרות שהקרקע פנויה.
הפערים שבין תכנון לביצוע – ומה עושים איתם
למרות התקדמות תכנונית משמעותית, ברור כי לא תמיד כל חלקי הפאזל מסתדרים. קידום תוכניות מפורטות וקרקעות זמינות מתבצע לצד קידום תכניות רוחביות אולם הצורך ליצור שינוי עולה לעיתים על הרצון להתנות תכנון בתכנון או פיתוח בפיתוח (גם אם הוא מיועד לתחבורה). בפועל, מהלך ראשון ונכון ייצור מומנטום שימשוך יזמים וציבור.
לפנינו שנים של התמודדויות עם תכנון מדויק, ניקוז וטיפול נופי, מגבלות רעש ותעופה, בקרה סביבתית, אתגרי בעלויות, אתגרי שימור במטרה לשמר את ‘רוח המקום, יישום על פי שלבים ושמירה על תפקודיות. כל אלו עומדים לנגד עניינו כבסיס לקידום המתחם והצלחתו וכפי שעולה מהדברים, האתגר אינו רק פיזי אלא גם תכנוני וניהולי ונראה כי באזורים כמו חוצות המפרץ, על מנת להבטיח שהתוכנית תצא לפועל, יש לפעול לפי עקרונות של תכנון מדורג, שמירה על רצועות תשתית, קידום תשתיות משלימות ואיתור הזדמנויות יישום מהיר. חברת אביב המתמחה במגה פרויקטים, אמונה על ניהול הפרויקט ושותפה להזדמנות הנדירה להפוך אזור הנמצא בפערי פיתוח והזדמנויות לא ממומשות לטבור שוקק, חיוני, צומח ומצמיח של מטרופולין.
מתחם 3 אינו רק חלק מהתוכנית הכוללת למפרץ חיפה – הוא מעצב אותה. זהו אזור שבו חוברים תחבורה, תעסוקה, סביבה, ומבני ציבור למוקד החדשנות של המטרופולין. להצלחתו של מתחם זה משקל רב בהצלחתה של תמ”א 75.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!