תכנון
חזון במקום פילים לבנים: להסב את בנייני המשרדים הריקים לפתרונות דיור מוזלים
שוק המשרדים בישראל נכנס בשנים האחרונות למצב של עודף היצע חריף שהחל עוד בקורונה וכעת מצטרף אליו גורם חדש שמעמיק את המשבר, הבינה המלאכותית. דו”חות של חברות נדל”ן מצביעים על מגדלים חדשים שנותרו ריקים כמעט לחלוטין כשבעלי נכסים נאלצים להעניק הנחות משמעותיות, חודשים ללא שכר דירה וריהוט מלא כדי למשוך שוכרים, כשחוזי שכיורת למשרדים נסגרים בפועל בפחות מ-80 ש”ח למ”ר.
הבעיה אינה נקודתית אלא מבנית. בעשור האחרון נבנו בישראל, בממוצע, כ-635 אלף מ”ר משרדים בשנה, ובחמש השנים האחרונות כבר כ-795 אלף מ”ר, בעוד הביקוש האמיתי מוערך בכ-450–500 אלף מ”ר בלבד. כלומר, מאות אלפי מטרים רבועים עודפים מצטברים מדי שנה, ומיליון מ”ר נוספים צפויים להיכנס לשוק במרכז בשנים הקרובות. במקביל, יזמים כבר החלו להאט פעילות: התחלות הבנייה ירדו בכ-20% והשלמות הבנייה בכ-35%, וחלק מהשימושים במקרקעים נוסבים למגורים, מסחר ולוגיסטיקה.
לתוך שוק רווי זה נכנסת מהפכת הבינה המלאכותית ומשנה את כללי המשחק. חברות הייטק בעולם כבר הודיעו על צמצום של כ-20% בשטחי המשרדים שלהן, לאחר שהמערכות החדשות הגדילו משמעותית את תפוקת העובדים והפחיתו צורך בגיוס כוח אדם. גם בישראל נרשמת האטה בקצב הגידול של משרות ההייטק, ותופעה דומה מתפשטת למקצועות שירותים כמו משפטים וראיית חשבון. בפועל אנו עדים לעובדה כי עבודות שבעבר דרשו צוות רחבס מבוצעות כיום על ידי אדם אחד בעזרת כלי AI. המשמעות הישירה היא פחות עובדים ופחות עמדות עבודה, ולכן גם פחות שטח.
עודף ההיצע של שטחי המשרדים והמסחר באזורי תעסוקה יוצר אתגר ליזמים ולאנשי נדל”ן, במיוחד לאור העובדה כי במקום משרדים שמניבים תשואה, אותם פילים לבנים עולה הרבה כסף: התשלומים השוטפים של הארנונה והחזר ההלוואות על הנכסים ממשיכים, והדבר מחייב מציאת דיירים או מקורות הכנסה אלטרנטיביים. כדי לעבור מהוצאה להכנסה, על יזמים וחברות נדל”ן לנצל את הפוטנציאל של בנייני המשרדים הריקים ולהסב אותם לשימוש אחר לפי צורכי השוק, אך השימושים האפשריים להסבת השטחים מוגבלים.
בהנחה שתוכנית בניין העיר תאפשר זאת, הבעיה המרכזית בהסבת הבניינים היא התאמת עומס רצפה מותר ותשתיות מים וניקוז לשימוש החדש. ההסבה צריכה להיעשות בעלות נמוכה, שכן בעלי הבניינים הריקים כבר סופגים הוצאות רבות ממילא, ולכן האלטרנטיבה המתאימה ביותר שמתגברת על הבעיות הקונסטרוקטיביות באופן המיטבי היא דיור. הסבת בנייני המשרדים הריקים לדירות יכולה לסייע במחסור הקיים בדיור לצעירים, במעונות סטודנטים ובפתרונות דיור מוזלים.
הפיכת שטחי נדל”ן משרדי ומסחרי למגורים, ובפרט לדיור בר-השגה, הוא רעיון שעולה לא אחת, ואף יצא לפועל בהיקפים קטנים ולא מאוד משמעותיים. כעת, בהשפעת הקורונה שכבר האיצה תהליכים רבים, הונחה תשתית ונוצרו תנאים מתאימים לחשוב על החזון הזה במונחים מעשיים.
לצעירים יש היום תפיסה אחרת של סביבת המגורים, תפיסה עליה קם מודל מגורים שיתופיים אשר בבסיסו מתן שירותים גבוהים ויצירת קהילה. הם מחפשים את השיתופיות ומוצאים אותה ביחידות דיור קטנות וצנועות, לצד חללים משותפים מושקעים הכוללים שירותים ומקלחת קומתיים משותפים, מטבחים, סלונים וחדרי כביסה. בניינים אלה ירוויחו גם מעירוב שימושים, כך שקומות מסוימות יהפכו לחללי עבודה משותפים, לחדרי כושר ולמקומות בילוי שיתנו מענה לדיירי הבניין.
בתל אביב ובפתח תקווה קיימים כבר עכשיו הרבה מאוד שטחי משרדים ומסחר פנויים, שאף צפויים להתרחב, ומנגד צעירים רבים גרים בדירות שכורות בעלויות גבוהות ובתנאים ירודים. קונספט המגורים המשותפים מוזיל את העלויות ומייצר חיי קהילה עשירים, ואם יתנו לצעירים מענה דיור הולם עם מקומות בילוי, חדר כושר ואפשרויות למפגשים חברתיים – זה יאפשר להם לפנות את דירות המגורים לטובת משפחות, ועשוי גם להוביל לירידה בעלויות השכירות לצעירים.
הסבת בנייני המשרדים למעונות סטודנטים ולפתרונות דיור ברי השגה באזורי תעסוקה תיתן מענה מיידי למצוקות הדיור הקיימות, תחיה את המתחמים לאורך כל שעות היממה, תחזיר ליזמים את הנדל”ן המניב ותאפשר לצעירים וסטודנטים לגור באזורים מבוקשים במרכז הארץ במחיר נמוך יחסית. מן הראוי לציין שזהו אינו פתרון טריוויאלי כלל וכלל, מפני שהוא מחייב התגייסות של הרשויות לקצר את הבירוקרטיה ולשנות תב”ע במקרה הצורך, אך לעיתים זמנים נואשים דורשים צעדים יצירתיים.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!